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下半年,楼市“穷途末路”还是“高歌猛进”?

来源:上虞门户网  2020-06-22 12:10

开头,先打下自己的贱手,又来写没人看的“日记”了。大周末的,枯燥码字。我这种口语化体裁,注定难以有推荐量,一切随缘了。

之所以笔耕不缀(哈哈,讨好下自己)原因是,晨起看到某个同行写了篇房价要大涨60%甚至翻倍的文章。你知道的,不好直接回复,只能自己撰文一篇。

言归正传。

其关于房价要涨的原因有3点

1、 央行《2020年一季度分分时时彩货币政策执行报告》,其中删除了“不搞大水漫灌”这句话。

这句话一出,很多人如获至宝。因为,金融政策是支撑房地产发展的短期最重要因素,甚至没有之一。货币充裕了,从房企融资利率降低、融资难度降低、负债率降低、拿地积极性提高到土地市场火热、新房表现火热,都会呈现一条龙式的转变。所以说,地产洪荒又要来了。

2、 M2增速始终处于高位,4月增速达到11.2%。

M2是什么意思,应该不用我再解释了。从07年到今年,M2总计增加了大概约150万亿。而之所以如此巨量货币灌溉下,没有发生明显的通货膨胀,房地产功不可没。房地产作为经济压舱石、货币蓄水池,沉淀了相当多的资金。再看5月CPI2.8%的表现,已经出现经济通缩的迹象。所以,M2水可以大一点、再大一点,楼市还能吃进相当比例的M2。

3、 杠杆表述发生改变。

去年央行用词为“去杠杆”,这个词一直是与“房住不炒”捆绑的,因为楼市之所以需要防范风险,就是因为居民家庭金融杠杆率高了。但这个用词今年变了,年初叫“稳杠杆”,现在则是“允许宏观杠杆率阶段性上升”。

杠杆一加,买房门槛降低,买房积极性提高,房价自然大涨。

以上为该作者房价要大涨的3个核心支撑点。至于60%-100%这个涨幅是怎么得出的,他的依据是上一轮房价上涨就是这个数据。

当然,这里要强调,该作者出发点是好的,把自己的专业经验判断输出,并非无厘头的胡吹。其次,我知道的,至少他并非炒作。唱涨房价,是一种观点,并不代表一定是托。

下面,阐述我的几个观点。

1、 如非不得已,不会删“不搞大水漫灌”

政策也许会朝令夕改,但国策不会轻易改变。过去30年里,房价涨幅与GDP增幅一直是正相关,直到2016年。

统计数据显示,1998年房改到2002年,2003年到2015年,这两次我国GDP增幅与房价涨幅都是持续正相关的。过去的二十多年里,房地产对于经济的贡献功不可没。

转折点出现在了2016年。那一年起, GDP增速进入7%以下常态,房价却依然快速上升。与房价上涨截然相反的是:居民储蓄值达到历史新低、居民部门杠杆率从34%陡然提高到60%、居民家庭财富至少70%为房产、社会消费力明显下滑。一系列现象表明:房地产冲过头了,产生明显负效应了。

来源:网络

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再回过头来看,虽然是2016年“去库存+货币棚改”拉动了上一轮房价的暴涨。但当时7亿立方米的巨大库存,已经是房地产贪多冒进的结果。

不能放任不管,所以才提出了“去库存”这项政策。但好了伤疤忘了疼,16-17年的房价再次暴涨,已经坚定了高层“去杠杆”的决心。

如非今年遭遇偶然事件,“去杠杆”是必然还会坚定执行的。

至于为什么要松绑杠杆这件事,报告里也说明了“全球经济衰退已成定局,以「适度的货币增长」支持经济高质量发展。”

是不是指向房地产呢?往下看。

2、 房住不炒十分坚决

从2016年首次提出到今年,房住不炒都听腻了。但发现没,出现的频率越来越高,16-19年加起来不过才7次,2020年截至目前已经提出7、8次了。而且注意一点,无论“房住不炒”的后缀内容如何变化,这四个字始终没有变化。

什么意思?随着局面需要,适当宽松的意思。

适当宽松又是什么意思?房住不炒是下限,适当宽松是上限的意思。房价可以蹦跶,毕竟有需求变化就会出现价格变动,但一定是在两条线之间。

这个空间,就是房价最大可上涨的空间,而且是可以拿捏的。多地一日游政策放松调控太明显,所以制止。多地“抢人”政策符合城市群发展需要,所以支持。

因城施策下,水一定会流入房地产。但不管大水漫灌不漫灌,空间是死的。

3、那多城出现涨价是什么情况?

这里得明确一点,房价对于大部分地方一定是涨的,无论一二线还是三四五线。区别在于涨的速度与统计口径而已。

但我并非房价唱涨派,我的理由是房地产作为货币蓄水池,房子是具备金融属性的。如果价格出现较大下跌,那等于就是货币严重贬值,所以这点不可能发生。除非什么?房价过分不合理的地方,有泡沫的地方,也就是炒家蜂拥地。比如早年的海南、温州、前两年的环京线、四五线城市。

这里不开展别的陈述,比如降价银行不答应、地方财政不答应之类的。就一句话,CPI都是正的,房价增幅必然也是正的,商品的必然属性。

但我说的这个房价会涨,有个专业名词叫“名义增幅”,也就是包含货币贬值、物价攀升因素在内的房价变化。

举个例子。回想下2016年前,很多城市的房价每年变化幅度是很小的,但很小也是正数。但2016年后,各地房价增幅普遍达到60%-100%之间。前面那个很小的增幅,就是名义增幅。后面那个很大的增幅,剔除名义增幅后,才是“实际增幅”。

有点啰嗦了。再来说一下,为何深圳、南京、苏州、东莞这些地方近期房价涨的有点猛?

两句话说明白。

1、以上城市并非全部都涨,依然还是局部效应。

2、局部之所以会涨,是因为买房人扎堆在了局部。

未来会出现的现象就是局部的好房子供不应求,涨价。普通房子供需平衡,微涨。差房子没人要,跌。无论哪里。

那么,未来还剩多少城市、多少区域、多少楼盘可以实现房价“实际增幅”呢?

4、 购房主体变化

想过一件事没有?为什么今年央行报告要把户均1.5套房这样的数据公开?如果目的是为了让房价上涨,应该不公布或者说房子供不应求才对。让市场知道房子已经不紧缺了,还剩多少人会去买房呢?

当然,央行也说了,住房数量够了,结构性问题还非常突出。这个结构性问题指什么?主要是大城市外来人口的户籍比偏低。比如深圳户籍人口只有367万,但非户籍常住人口有710万。大城市大量的外来人口,虽然在老家有房,但在大城市依然是无房群体、租房群体。这就是目前遇到的住房结构性问题。

但是不是这样就代表房价一定会涨呢?拜托,这些群体还剩多少有购房能力?就算有,也是缓慢释放的,5-10年时间差不多就吃完了。目前一二线楼市的购房主力,已经变成了二套房、三套房、学区房的改善+投资客群为主,新房市场刚需客群比例已经不足20%。

之前我分析过,租金下跌、房价上涨,就能证明这个购房主体与置业动机发生了改变。

未来会出现这样的局面:全面进入存量房和精品改善盘阶段。新房市场房价过高,刚需消失,改善客群接棒+二手房市场挂牌量剧增,刚需转而选择去二手房里淘性价比高的房源。

但我们需要知道,房子不能流通就是一堆砖头。社会财富再一次洗牌之后,击鼓传花的游戏谁来接棒呢?没人接,可不就砸了自己脚。

房子不是快消品,没有几年等待的能力,谨慎进场。有句话这么说:“富人会一直富下去,因为所有人尤其是中产在为其买单”。

还有句话叫“房子后天会涨,但你可能等不到明天”。

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