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按揭断供、买房亏钱,楼市不再一荣俱荣

来源:上虞门户网  2020-06-22 12:10

近期写的内容,多半是关于楼市、房价的走向。但从一些反馈来看,其实买房人最大的症结是买房时的犹豫不决。哪些房子可以买,哪些房子不能买,A地段与B地段怎么选,A楼盘与B楼盘怎么选这些比较细节的问题。

尤其是今年伊始,按揭断供、买房亏钱的新闻不绝于耳,买房人更是彷徨不已。

可以理解,作为大宗交易商品,买房一再谨慎、犹豫,都是人之常情。接下来,我会写个系列文章,大致把普遍的买房心路给剖析一遍。

首期的话题是,哪些房子最好不要碰。

一、首当其冲,自然是小产权房

曾经流行的1个观点是,只要是自住,不用考虑贬值、增值的因素。出发点则是自住的房子,不用以变现,讨论价值涨跌没有意义。

这样的观点,曾经真的非常流行,尤其是在小城市与乡镇。笔者家乡是GDP排名前三的县级市,商品房价格一直比较高昂,没办法,富豪真的非常多。一度我们这有些楼盘还出现门窗使用防弹玻璃的材质,用以体现楼盘品质,而非low-e、双层中空这些常见材质。然而,对于普通阶层而言,商品房的价格就难以接受,于是转而选择购买了价格只有商品房三分之一的小产权房。还非常开心,少花了很多钱,买了更大面积的房子。

但时过境迁,当需要拆迁、抵押、换房时,他们发现手上的小产权房,既缺乏增值空间,又缺乏市场认可度,最后只能廉价出租了事,卖都难卖。

所以房屋只考虑居住这个观点,实际上是片面的。房子的属性有两点,其一居住属性,其二资产属性,并捆绑了落户、学区这些。房产房产,本来就是房子+资产的组合。无论是大产权房还是小产权房,都是如此。尤其是小产权房,大概率下是不能同时拥有这两种属性的,少数中的少数除外。

二、别墅类产品

几乎每个人心中都有1个别墅梦。新鲜空气、自然环境、一方庭院、一隅露台,想来就十分惬意。但购买别墅,需三思而后行。尤其是在别墅梦憧憬下,首次置业别墅多半有较大的冲动消费在其中。

小白看环境,厉害点的看小区,顶级的看稀缺资源,这是买别墅目前主要的三种客群思维,但都有失考虑。

环境较好的别墅,一般都在郊区。各地都有1个到数个不等的别墅集中区。特点是密集、量大、同质,缺点是密集、量大、同质,再加上配套、交通不足。这种别墅,一旦买了几乎只剩自住1个可能,想转手的难度极大,且增值率低于普通住宅产品。

小区较好的别墅,比如户型前庭后院大露台,社区亭台楼阁小水系,看似十分完美。这种对首次置业别墅的人群尤其吸引力极大,很容易就受现场感染掏出定金。但要谨记一点,从来深巷酒香无人识,实际上完美别墅生活,依然是建立在完善的配套基础上的。种种假想的美好别墅体验,依然是建立在城市格局中的。如果有了环境没了配套,有了安静没了地段,有了院子没了乐子,那别墅只是砖头砌出的建筑物而已。闹中取静,才是大部分人真正的追求,而不是纯粹的寂静,否则去农村住就行了。

稀缺的别墅。很多人会容易被“限墅令”影响,认为别墅未来是难以再生的,卖1套少1套。但依然不能忽略三个字:“流通性”,而别墅的流通性是很弱的。首先,别墅人群本身有限,市场容量较小。其次,别墅装修百万、千万都不在话下,但出售时是严重贬值的,高端群体购买二手别墅的概率也很低。总之,除了自住,用处真的不大。

三、商住类产品

商铺、商业性质公寓、类住宅公寓、写字楼、非居住用地改商办产品等等,目前来看这些的市场价值正越来越低。

首先是在于使用价值。住宅类产品,即便市场价值降低,至少还拥有可居住、可落户、可租赁等用途,而商住类产品,除了出租经营,几乎没有第二种用途(同地段,商住抵押评估价值低于住宅)。

其次是替代品。商住类产品,本质是为商业活动提供线下使用场景,而商业模式的线上化也就是电商的崛起,导致商住类产品失去了本来光彩。做生意可以电商、直播,办公可以SOHO、在线,线下使用场景正在削弱。

与此同时,今年写字楼、商业公寓、商铺的承租率出现下滑,空置率上升。唯一使用途径被弱化,即便转手,税率也远高于住宅,持有价值大幅降低。

四、二十年房龄以上无学区老破小

房龄,与土地年限无关,与价值有关。根据《民法典》已经确定,商品住宅产权是可以届满续期的,所以土地剩余年限不构成理由,除非是即将到期、即将要花一笔续期费的产品,需要考虑这一点因素。

从居住价值看,超房龄老破小受制于以前的规划,无绿化、无电梯、无优质户型、无物业安保,只能满足最基础的居住需求。即便未来会迎来加装电梯、增设物业、增加车位等旧改,但其目的是改善原住民居住条件,代替棚改而已。

从资产价值看,缺乏明显稀缺性资源,如学区、花园、加分政策等,增值空间已经十分薄弱,且折旧成本逐年增高。

五、居住权与土地产权分开的房子

《民法典》关于不动产产权,很大的一个变化是,土地产权与房屋居住权剥离开,未来房屋居住权可以单独确权、单独买卖。比如产权我始终放在自己手里,我只对外交易居住权。这是“租售同权”的一个实质化进展,并会从2021年1月1日后开始执行。

但《民法典》同时规定了,如果有另一方购买了居住权,那么在期限内,房子是不可以出租、转让的。也就是说,土地产权一方未来只可以交易土地产权,至于居住权,必须另一方期满或死亡后才会消失。这种土地产权与居住权分开的房子,矛盾会非常多,尽量不要碰。

本篇暂述以上5点,下篇会详细描述另一类尽量不要碰的产品——房价严重名不副实的房子。欢迎关注、交流。

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