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楼市再现万人摇:“弃房断供”与“买房致富”

来源:上虞门户网  2020-06-22 12:10

大部分项目中签率低于10%,甚至5%。每天起床第一件事就是翻看各个报名微信群的动态。为了增加买到房概率,我也在和丈夫商量要不要假离婚。

这是南京某购房者在接受采访时说的话。而楼市万人摇,从深圳来到杭州,又从杭州到了南京。

2019年8月,国务院同意设立分分时时彩(江苏)自由贸易试验区,南京区域位于江北新区。一时之间,江北新区风光无限。

此次南京万人摇现象,便出现在了江北新区某项目。12000多组客户报名,摇223套房子,中签率低于2%。该楼盘售楼员称,自己1个人就接待了500组客户,1天就得接待20组,每天嗓子都是哑的。

限价房,真香?

杭州万人摇项目,新房与二手房倒挂7000-10000元/㎡;南京万人摇项目,新房与二手房倒挂5000元/㎡;深圳万人摇项目,新房与二手房倒挂高达20000元/㎡。

表面上看,买到就是赚到,逻辑非常通畅。怎么说呢,限价房实在是目前可能最“免费”的午餐了。对于大量的普通人而言,买到房就代表走上人生巅峰。而能不能买到,用他们话说,看天看运气。

狂热程度,已经到了不看户型、不看小区、不看楼层的地步,唯一诉求就是买到就行。

但我们不要忘了一点,市场参照物价格是否合理?如果二手房的价格是不合理的,或未来存在下跌可能,那所谓获利空间可就大幅缩小了。下文会举例说明。

再来看,限价房是怎样形成的?

目前市场上的限价房,主要分为两种。

一种,拿地时间比较久远或者类似杭州项目,收购的早期老大难项目。总之,地价十分便宜。根据目前各地房屋价格备案要求,商品房价格备案很大程度是根据开发成本来的。所以,地价便宜的地块,其允许备案价格是必然低于市场新项目的。

另一种,准确讲其实叫限竞房。有些地方出台了土地出让“双限政策”,即“限房价、竞地价”。开发商在拿地环节,这块地未来的最高售价与最高均价便已经是设定好的,但地价可以向上竞。这种政策的目的在于,设置未来可开发住宅的最高上限,但土地价格不设限。想要拍到地块,可以无限往上竞价,但还有没有开发利润、利润还剩多少,自己掂量。所以,这是一种倒逼开发商理性拿地的政策出发点。

那么,为何“双限”政策也会出现价格倒挂呢?这段略微有些复杂,注意看。

比如市场目前二手房均价为1万元/平,不限价新房均价为1.1万元/平。限竞新房均价则为1.2万元/平。那么会出现的现象是:限竞房同时刺激二手房、不限价新房成交量上涨,并带动价格上涨。

这时,二手房、不限价房、限竞房价格全部统一变成1.2万元/平。限竞房销售并不好,但由于不限价房的售罄,以后全面进入限竞时代。新一批的限竞房土地开始入市,最新限竞房价格变成了1.3万元/平。这时,老的1.2元/平的限竞房,就形成了价格倒挂。而且,只要双限模式还在,整个市场二手房、在售老一批限竞房、新一批限竞房会始终相互作用,倒挂盘始终存在,且3种楼盘类型始终不断向上微涨。

所以,暂时明确一点:南京自推出“双限”政策之后,房价上升轨道已经是提前铺好了的。很奇怪吧?明明是调控政策,结果居然是促进房价上涨?是的,没有错。(这个结论如果不理解,先别碰房地产)

限价房,不一定真香

刚刚提到,南京未来的上升轨道是提前铺好的。但一切建立在:政策不发生改变的前提下。要知道,楼市始终是政策市,任何长期的预判都不一定站得住脚。所以该泼的冷水照样得泼,即便买房人必然无动于衷。

不知道各位有没有听过这么一句话,如果一个楼盘50%以上都是投资客时,这个房价一定是不牢固的。

为什么?市场是盲目的,有机可乘就大举进入,比如现在的万人摇。无机可乘就抢着降价出货,树倒猢狲散。比如二手房挂牌量激增,引发价格市场下跌。

而机会点必然不会长期存在,现在政策反应速度实在太快。会有人抢先成功脱离,但就会有人被按在原地,多米诺效应。

比如,北京。

北京的“双限”政策,是2016年底开始提出的。除了共有产权房外,其他土地出让几乎都是限竞房。当然,北京的力度厉害得多,还限制9年内不得交易。但南京没有这一条。

变化发生在今年。从2020年开始,北京连续推出了多块不限价地块,让市场重新自由竞价、定价。于是乎,新出让地块出现了比之前限竞房地块要便宜的现象。这与第二大段的涨价逻辑正相反。

据分分时时彩经营报了解,不限价地块的出现,加剧了限竞盘的降价速度。房山某限竞房项目,近期新开楼栋比刚开盘时猛降10000元一平,业主大为不满,同时引发其他项目降价多米诺效应。

包括昔日燕郊、近日深圳传言的“断供潮”,其实也是类似情况下的产物。

所以,限价房也好,限竞房也好,都是特定时期特定产物。风向随时可能变化,还是那句话:量力而行

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