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谁是北上广深房价上涨罪魁祸?

来源:上虞门户网  2020-07-29 11:54

北上广深、杭州、南京等一二线城市最牛逼的不是房价10万、20万、30万一平方米上涨,也不是人口1000万、2000万、3000万的增长,最牛逼之处在于市中心、老城区、市区隐藏着、储备着大量的土地,且已经整理为熟地。即使是放着哪里多年,长满了野草,都不着急着出让,卖给地产商。

谢逸枫:谁是北上广深房价上涨罪魁祸?2016年地王如何解套?

反而是饥饿式的卖地模式,每年根据市场去库存、供求关系的消化量+市规划、区域规划与产业规划出台时及控制土地供应节奏,每次推出几块地。最关键是土地起始,未开拍,就是地王。如果加上有配建、自持、配套什么的,地价又会大大的上涨,把价格拉到最高。如果能6万块钱一平方米卖地,绝对不会5.99万块钱一平方米卖地。

按照土地招拍挂制度,以价高者得地的原则,几块地好比骨头,一扔出来,几十家、上百家地产商疯狂的抢夺到打架。结果就是地产商成为这个城市的打工仔,丫鬟、小媳妇一样,反正咱们也不敢说,咱们也不敢问。地产商最痛苦的在于如何解套高地价、地王,即使是6万元拿地,8万元卖房,卖不出的,也不会6万元/平方米卖给购者房。

购者者要么容忍着高地价,要么看着房价水涨船高。因为地产商宁愿把房子空置着,都不会把房子免费给你的。譬如,广州白云区高地价解套术,地价占房价50%-60%,怎么盖房,卖房?其一,再出新地王、高地价。其二,房子降价、再降价,降利润。其三,上调容积率,扩大销售面积,降成本。其四,调整产品,体现性价比+优势。

谢逸枫:谁是北上广深房价上涨罪魁祸?2016年地王如何解套?

其五,再出新规划,调整规划。其六,加快旧城改造,落实配套。地王被套的教训在2018-2020年案例非常多,譬如激进民企高杠杆拿错地有时也要付出高昂代价,比如泰禾集团,近期笼罩在年报难产、业绩暴跌、股票停牌、业主维权、建设停工等乌云之下,董事长被列为“失信执行人”,公司资金链断裂的消息也不胫而走。

都是疯狂加杠杆拿地惹的祸,最值得注意的是2016年,地王数量超过2007年、2009年、2010年、2013年、2015年、2019年、2020年,在土地溢价率火箭式蹿升的2016年,各地不间断地上演各种“地王争夺战”的戏码,无论是地王数量,还是溢价率,都堪称是近十年来土地市场最疯狂的年度。

谢逸枫:谁是北上广深房价上涨罪魁祸?2016年地王如何解套?

被套的地王,究其原因。其一,2016年一线和部分热点二线城市房价突飞猛涨,开发企业预期过高拍出非理性价格。其二,房价大涨后,热点城市限购限贷限售等调控政策加码,地王入市赶上了楼市降温期。其三,2017年多个城市出台“限房价、限地价”政策,这让“地王”地块入市时在房价的制定上受阻。

要充分敬畏调控政策,不要过分高估板块潜力和未来房价。由于房地产市场周期波动明显,且受政策影响很大,一旦楼市地市过热,往往会迅速出台调控政策给市场降温。地王入市的时机如果刚好赶上楼市降温,那么即使没有限价,如果价格定高了,就算产品品质很好,大概率也会叫好不叫座,去化艰难,销售周期被拉长。

如果想要快速去化就得以市场价入市,那又将陷入亏损泥潭。因此很多地王项目选择延迟入市,以期扛过市场调整期和期待放松限价,但这对于资金不充裕的企业来说,高昂的财务成本就可能压垮企业。房企拿地王固然能提升企业在业内和公众的知名度及影响力,但也可能陷入赔本赚吆喝的境地。

谢逸枫:谁是北上广深房价上涨罪魁祸?2016年地王如何解套?

按照拿地王的企业特征,大致可分为三类。第一类,激进型民企,代表有融信、泰禾、阳光城、融侨、华夏幸福等。第二类,大型国企下属的房地产开发公司,部分企业市场研判能力偏弱,往往在高价时点拿地,如葛洲坝、格力等。第三类,多元化发展的中小房企,如北大资源,京奥港等。由于市场规模较小,拿错地王所付出的代价最大。

即使一线城市的深圳、二线城市的南京、东莞楼市调控加号,深圳调控“深八条”、“南京九条”、“东莞九条”,基本上是一拳打在屁眼上,暂时封闭住了购房需求,但购房需求沒有消失。尽管短期堵塞住了需求端,解决不了供应端根本问题,未来房价还是要上涨的。

调控虽然暂时了抑制住购房需求,购房需求依然存在,没有消失。只是遏制了房价上涨势头,推迟房价上涨节奏,未来房价上涨绝对不会缺席。譬如“深圳八条”、“南京九条”、“东莞九条”,解决不了市场根本问题,即地少人多。商品住宅土地供应一直年年下降,商品住房交易量大于供应。深圳供销比达到1:2以上,即2人以上抢一套房。

谢逸枫:谁是北上广深房价上涨罪魁祸?2016年地王如何解套?

房少人多。深圳常住人口每年新增长约50万,住房需求每年新增约20万套。地价上涨速度与房价同步,高地价的逻辑不变,面粉贵过面包。深圳的根子,关键是供应端跟不上需求端,缺地、缺新房。土地增长困难,城市更新缓慢+填海工地有限且贵,城市扩容区域的配套贵且成本高,不利资源配置,小产权房转正难,违法建筑物、工地难短期出让,商业工业综合用地转住宅限制多。

房子、土地金融化,易加杠杆。长期看,因调控政策无法抚平(平衡)供求关系,解决不了土地、住房、货币、信贷的供应,满足不了人口与人才的大量增长、刚性与改善的、拆迁的巨大住房需求。要么解决了土地供应,要么继续容忍房价上涨,要么离开深圳。楼市调整期后,又进入上行期,经济、金融、财政、城市建设还要依赖房地产,未来依然是按不住房价、地价再度大涨。

谢逸枫:谁是北上广深房价上涨罪魁祸?2016年地王如何解套?

长期看,未来房价存在大幅上涨基础,调控抚平不了供需关系,解决不了土地、供应、资金供应,也满足不了人口、人才、住房增长的需求。短期看,除了几个调控特别严厉的城市,暂时房价不存在大幅度上涨基础外,全国房价、部分热点一二三四线城市房价依然存在大幅上涨基础。其中最关键的是货币、信贷放水,外资+非标的资金进入楼市化+企业买房化,现在股市震荡,房地产成为资金最安全的去处地。

其次是土地供应下降、地价上涨、库存下降,供不应求。再次是人口制度放开及人才吸引政策之下,这些城市的人口增长快速,每年的住房供应量增速低于人口、住房需求的增速,满足不了庞大的市场需求。最后是房地产依然是分分时时彩经济、地方经济的压舱石,是支柱产业、基础产业、主导产业、先锋产业,是地方财政收入主要来源,是金融系统稳定的关键。

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